Et si même votre immobilier familial se retrouvait exonéré d'IFI?

Pour les personnes disposant d’un patrimoine immobilier net de plus de 1,3 million d’euros, il est obligatoire de réaliser une déclaration IFI (Impôt sur la fortune immobilière), nouveau dispositif qui remplace l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune). Dans ce contexte, il est important de noter certains changements applicables aux biens faisant l’objet d’un démembrement.

A l’époque de l’ISF, l’usufruitier devait déclarer la valeur du patrimoine en pleine propriété et assumer seul la charge de l’impôt. Aujourd’hui, usufruitiers et nus-propriétaires peuvent dans certains cas être conjointement assujettis à l’IFI. Cette nouvelle mesure fiscale concerne un grand nombre de contribuables puisqu’elle est rétroactive. Cela signifie qu’elle s’applique à l’ensemble des biens démembrés et ne fait pas de distinction selon la date à laquelle le démembrement est survenu.

Il faut souligner que ce changement s’applique dans le cas d’un usufruit légal, mais pas d’un usufruit conventionnel. La distinction entre les deux est relativement simple. Le premier est un usufruit qui résulte d’une succession ab intestat et que l’on peut qualifier de subie. Quant au second, il est conventionnel : c’est-à-dire qu’il est accordé par le biais d’une donation du vivant du donateur, d’une donation au dernier vivant ou bien en présence d’un testament au moment de la succession.

Il est donc primordial de connaître la nature de votre usufruit. Si votre usufruit est conventionnel, l’usufruitier restera le seul redevable de l’IFI sur la valeur du patrimoine en pleine propriété. En revanche, si votre usufruit est légal, cela change la donne. En effet, la déclaration et le règlement de l’IFI doivent être réalisés de manière conjointe par l’usufruitier et les nus-propriétaires selon le barème fiscal qui détermine la valeur de l’usufruit.

Prenons l’exemple d’un usufruitier âgé de 85 ans qui dispose d’un patrimoine immobilier valorisé à 4 millions d’euros. Selon le barème fiscal, la valorisation de l’usufruit est de 20% de la valeur totale soit 800 000€. Dans ce cas, la nue-propriété représente 80% de la valeur totale du patrimoine. S’il y a deux nus-propriétaires, ceux-ci se partageront le solde de la nue-propriété à hauteur de 40% chacun, soit 1 600 000€. Dans cette situation, la somme de leur patrimoine immobilier dépassant 1,3 millions d’euros, les nus-propriétaires seront donc assujettis à l’IFI. 

En revanche, si l’exemple avait été pris sur 2 millions d’euros de patrimoine immobilier, aucun membre de la famille n’aurait été assujetti.

Avec ce nouveau traitement fiscal, il est plus que jamais primordial de réaliser un bilan patrimonial avec un professionnel qualifié afin d’optimiser sa stratégie.

La rédaction de cet article s'est inspirée du texte "Usufruitiers, refaites vos comptes!" du magazine Challenges du mois de Juin.