SCI à l'IS contre SCI à l’IR : Point de vue fiscal sur la cession

Il existe deux situations qui correspondent à une « cession ». Vous pouvez soit vendre les parts de la SCI (les céder !) ou alors, vous pouvez vendre le bien via la SCI, c’est-à-dire que ce sera la personne morale[1] de la SCI qui vendra le bien.

Première Partie : SCI à l’IR

 Cession du bien par la SCI

Lorsqu’une SCI cède un bien immobilier et que cette dernière « est soumise à l’IR », (entre guillemets car en réalité ce sont :) les associés (qui) seront soumis à l’imposition sur la plus-value immobilière des particuliers, à hauteur du nombre de part de la SCI qu’ils détiennent.

Calcul de la plus-value

Le prix d’acquisition étant celui acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte ou en cas d’acquisition à titre gratuit, la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. Ce prix peut être majoré des frais et dépenses qui doivent être justifiés. A défaut de justificatifs une majoration forfaitaire de 7.5 % du prix d’acquisition peut être appliquée, une attention toute particulière doit donc être porté à ce sujet.

Taux d’imposition

Le taux d’imposition à l’IRPP est de 19%. Il faudra ajouter à cela les prélèvements sociaux, d’un montant de 17,2%.

Ce taux peut toutefois être réduit à l’aide d’abattements si le bien est la résidence principale de l’associé OU s’il est détenu depuis un certain temps.

Ce tableau résume les abattements suivant la durée de détention :

(Les % s’accumulent. Par exemple, au bout de 7 ans l’abattement de l’impôt sera de 6%*2 = 12%)

Vous l’aurez compris : l’abattement est total après 30 ans de détention !

Attention toutefois, le régime peut être différent suivant si l’associé est une société à l’IS, si la SCI exerce une activité industrielle ou commerciale ou artisanale etc. D’autres régimes peuvent s’appliquer mais ce sont des cas particuliers que nous n’évoquerons pas ici.

Cession des parts de la SCI

En théorie, la plus-value et les abattements sont les mêmes que pour la cession d’immeuble[2] vue précédemment. On changera juste le prix d’acquisition du bien par le prix d’acquisition des parts sociales, et ainsi de suite.

Néanmoins, pour éviter la double taxation, la cession de part de SCI est « encadrée » par la jurisprudence Quemener.

Il résulte de cette jurisprudence que le prix de revient des titres cédés doit être :

Majoré :

• De la quote-part des bénéfices pris en compte fiscalement par le cédant
• Du montant des déficits comblés

Minoré :

• Des déficits que l’associé a déduits fiscalement
• Des bénéfices distribués

Exemple

L’associé d’une SCI a acquis ses parts pour 1 000 €.

La société a subi des pertes fiscales déduites par l’associé, soit 300 €.

Ces pertes ont été comblées par l’associé à hauteur de 200 €.

Si l’associé revend sa participation pour un prix de 1 000 €

Le prix de revient des parts est corrigé comme suit : 1 000 – 300 (pertes fiscalement déduites) + 200 (pertes comblées) = 900 €

La plus-value imposable sera égale à 100 € (1000 – 900)

Deuxième Partie : SCI à l’IS

Cession du bien par la SCI

Si votre SCI est soumise à l’IS, c’est un peu différent. Généralement, vous aurez amorti tout ou partie du bien. Cet amortissement annuel est une charge qui a donc permis de réduire votre résultat (= produits – charges). Qui dit résultat plus faible dit moins d’impôts ! D’autant plus que vous ne payez pas réellement l’amortissement (on parle alors de charge non décaissée).

Toutefois, à la vente du bien, vous serez imposé sur la totalité du prix de vente de celui-ci. En effet, votre plus-value sera égale au prix, car en amortissant le bien années après années, vous abaissez sa valeur à néant (à l’issue de la période d’amortissement).  

Cession des parts de la SCI

Il convient de vérifier deux cas : si les parts de la SCI en question détenues par des personnes physiques ou par une société soumise à l’IS.

Détention des parts par des personnes physiques

Depuis 2018 la plus-value est soumise à la Flat Tax de 30 % (12,8% d’impôts + 17,2% de prélèvements sociaux) auquel il convient de rajouter éventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR). Par dérogation le cédant peut opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu mais uniquement pour les titres acquis avant le 1^er janvier 2018.[3]

Mais seul un abattement de durée de détention sera applicable. En cas de moins-value (perte) celle-ci ne pourra être imputée que sur une plus-value de même nature (une plus-value de cession de titres donc) imposable au titre de la même année ou des 10 années suivantes.

Détention des parts par une société à l’IS

Lorsque les parts de SCI sont détenues par une société, il n’existe pas de possibilité d’abattement et c’est le taux d’impôt sur les sociétés qui s’applique, c’est-à-dire :

• 31 % ou, pour l'année 2019, 33,3 % au-delà de 500 000 € pour les entreprises ayant réalisé un chiffre d'affaires d'au moins 250 000 000 d'euros
• …ou au taux réduit de 15 % pour les PME dans la limite de 38 120 € de bénéfices.[4]

Le cabinet Legalfi Trinity est à même de vous accompagner pour optimiser votre fiscalité sur tout type de cession, notamment sur les cessions immobilières, n'hésitez pas à nous contacter à ce propos, ou pour tout autre situation qui pourrait nécessiter une expertise patrimoniale.

[1] En droit, une personne morale est une entité dotée de la personnalité juridique, ce qui lui permet d'être directement titulaire de droits et d'obligations en lieu et place des personnes physiques ou morales qui la composent ou qui l'ont créée (par exemple : entreprises, associations...). La personne morale et la personne physique sont deux des principales entités pouvant avoir des droits et obligations.

[2] Ici, synonyme de « bien immobilier ».

[3] Art.150-0 A à 150-0 F du Code Général des Impôts.

[4] Service Public (2019) Imposition des plus-values professionnelles - professionnels | service-public.fr. Retrieved October 19, 2019, from https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F33162