Les règles de la plus-value immobilière pour les sociétés civiles soumises à l'impôt sur le revenu

Dans le cadre de la vente d’un immeuble réalisée par une Société Civile Immobilière (SCI), on apprécie le montant de la plus-value selon deux facteurs : le prix d’acquisition et la date d’acquisition de l’immeuble par la société. Dans une situation de plus-value soumise à l’impôt sur le revenu, ce n’est pas la SCI qui supporte la fiscalité mais les associés (au prorata de leur participation dans la SCI).

Les plus-values de cession d’un immeuble par une société soumise à l’IR sont assujetties au régime des plus-values immobilières privées. L’imposition de cette plus-value se caractérise par un taux proportionnel de 19%, auquel vient s’ajouter les prélèvements sociaux. De plus, une taxe complémentaire allant de 2% à 6% peut être ajoutée si la plus-value est supérieure à 50 000€.

On détermine le montant d’une plus-value selon le prix de cession et le prix d’acquisition. Pour établir le prix de cession, on utilise celui convenu dans l’acte, éventuellement majoré des charges en capital ou d’indemnités spécifiées dans le contrat, et diminué des frais de cession.

Pour le prix d’acquisition, on prend en compte le prix effectivement payé lors de l’achat. A cela, on peut choisir d’appliquer une majoration forfaitaire de 7,5% afin de prendre en considération les frais d’acquisition, ou bien on peut ajouter le montant réel de ces mêmes frais (honoraires de notaire, droits d’enregistrement, commissions d’intermédiaires…)

Il est bon de savoir que pour les immeubles détenus depuis plus de 5 ans, le montant imposable de la plus-value peut être réduit grâce à un abattement pour durée de détention. Pour le montant imposable à l’IR, l’abattement représente 6% pour chaque année de la 5^ème à la 21^ème, puis 4% la 22^ème pour arriver à un abattement de 100%.

En revanche, il faut disposer de l’immeuble depuis 30 ans afin de pouvoir bénéficier d’un abattement de 100% sur les prélèvements sociaux. En effet, leur abattement est de 1,65% de la 5^ème à la 21^ème année, 1,60% la 22^ème année, puis de 9% à partir de la 23^ème.

Il existe une exception pour les associés qui disposent gratuitement de l’immeuble au titre de résidence principale, puisque la plus-value de cession d’une résidence principale est exonérée d’impôts.

Dans ce type de situation, il est important de songer à se faire accompagner par un professionnel compétent afin de prendre en compte toutes les dimensions existantes.

Cette rédaction s'inspire d'un article provenant de la rubrique Patrimoine et Fiscalité du site d'actualités H24 Finance.