Passage de SCI à l’IS vers IRPP : quelles conséquences fiscales ?

Cessation d’entreprise

Le code général des impôts considère le passage d’une société de capital (SCI à l’IS) à une société de personnes (SCI à l’IR) comme étant une cessation d’entreprise. [1]

Concrètement, vous devenez imposable immédiatement d’un certain nombre d’éléments comptables, notamment :

1. Les bénéfices d’exploitation non encore taxés
2. Les bénéfices en sursis d’imposition
3. Les plus-values latentes de l’actif social évalué à sa valeur réelle (c’est-à-dire relatif à la valeur vénale ou réelle des biens que le capital social a permis d’acquérir)
4. Les profits latents compris dans la valeur des stocks. (En cas de réévaluation à la hausse de la valeur de vos stocks, n’est généralement pas attendu dans le cas d’une SCI)

Et a contrario, les déficits fiscaux accumulés seront définitivement perdus.

Atténuation des conséquences

Il est toutefois possible d’atténuer les conséquences vues dans la partie précédente, notamment lorsque le changement de régime se fait sans création d’une nouvelle personne morale (c’est-à-dire d’une nouvelle société).

Il en résulte que les point 2,3 et 4 (bénéfices en sursis d’imposition, les plus-values latentes incluses dans l’actif social et les profits non encore imposés dans les stocks) ne font pas l’objet d’une imposition immédiate lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

• Aucune modification ne doit être apportée aux écritures comptables (bilans…) du fait de la transformation.
• Il est nécessaire que l’imposition des bénéfices ou plus-values différée lors de la transformation soit toujours possible sous le nouveau régime fiscal applicable à la société transformée. Qu’il soit donc possible de différer les bénéfices et plus-values.

L’atténuation est impossible pour les SCI qui n’ont pour objet que la gestion du patrimoine immobilier de la famille qui se trouve dans une situation différente[2] des entreprises agricoles, industrielles ou commerciales. La situation peut s’avérer différente si la SCI a un objet social commercial.

Les Réserves

Une société bénéficiaire accumule des réserves au fil des années. Elles font partie du passif de son bilan. Chaque année, elles sont augmentées par les bénéfices réalisés non distribués (le bénéfice peut -être distribué via des dividendes).

Lors de la cessation d’entreprise les réserves doivent être distribués aux associés et donc imposées.

En effet, lorsqu’une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés cesse d’y être assujettie, ses bénéfices et réserves, capitalisés ou non, sont distribués aux associés en proportion de leurs droits.[3]

Il en résulte que même si ces réserves ne sont pas « versées » (car les biens immobiliers ne sont pas liquidés, par exemple) l’imposition est quand même requise ! Il faudra donc sortir du cash pour payer cet impôt qui comprend :

• Les bénéfices ou plus-values du dernier exercice dont les résultats sont soumis à l’impôt sur les sociétés ;
• Les réserves provenant des bénéfices ou profits des exercices antérieurs

Conclusion

En somme, le passage de l’IS à l’IR nous présente une fiscalité assez lourde, en particulier si vous avez des plus-values importantes sur vos biens immobiliers.

En conclusion, il apparaît que le passage de l’IS à l’IR peut receler une fiscalité latente particulièrement lourde.

À cet effet un double impact fiscal va viser :

1. D’une part la SCI qui sera imposable à l’IS sur la plus-value latente constatée par rapport à la valeur réelle (= valeur vénale) du bien immobilier qu’elle détient.
2. D’autre part chez l’associé (personne physique) qui supportera une taxation relative à l’appréhension des réserves considérées comme distribuées.

[1] CGI. (2019) Code général des impôts - Article 221 | Legifrance. Retrieved December 13, 2019, from https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000027518057&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20130607

[2] CGI. (2019) Code général des impôts - Article 150 U | Legifrance. Retrieved December 13, 2019, from https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000038834413&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20190901

[3] CGI. (2019) Code général des impôts - Article 111 bis | Legifrance. Retrieved December 13, 2019, from https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000018015459&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20071229