Optimiser la fiscalité de ses SCPI: le démembrement dans une société à l'IS

Les placements SCPI (société civile de placement immobilier) permettent de constituer un patrimoine immobilier et connaissent un engouement grandissant. Ce succès est attribuable à différents facteurs qui rendent ce placement plus simple et moins risqué que les investissements immobiliers traditionnels. En effet, les SCPI sont beaucoup plus accessibles qu’un bien locatif et nécessitent un investissement initial moins élevé. Le risque locatif y est moins élevé puisque dilué au travers de plusieurs biens et mutualisé entre les investisseurs. De plus, la gestion des biens qui composent une SCPI est réalisée par une société de gestion ce qui enlève le caractère contraignant de la gestion d‘un bien immobilier traditionnel.

En règle générale, les personnes physiques peuvent souscrire à des SCPI, mais il est important de savoir qu’une société qu’elle soit civile ou commerciale peut aussi accéder à ce type de placement. Dans certains cas, il peut parfois même être plus intéressant de favoriser cette dernière option. Dans ce contexte, le régime fiscal de la société joue un rôle important puisqu’une imposition à l’impôt sur le revenu ne changerait aucunement la taxation des SCPI en comparaison à une détention par une personne physique. En revanche, une imposition à l’impôt sur les sociétés aura un tout autre impact puisque ce seront les bénéfices de la société qui seront taxés, et non plus les revenus des associés.

Dans une telle situation, il peut être possible de démembrer les parts de SCPI pour que l’associé dispose de la nue-propriété des parts pendant que la société en récupère l’usufruit. A ce titre, les loyers issus de la SCPI sont perçus par la société et imposés à 15% (jusqu’à 38 120€ de résultat net), ou à 28% si le bénéfice est plus élevé.

Cette solution peut donc permettre à l’associé d’établir un patrimoine immobilier à une moindre fiscalité. De plus, il peut être possible pour un associé qui a déjà avancé du capital à la société par le biais d’un compte courant de sortir les loyers issus de la SCPI par ce même compte. En effet, l’argent qu’il aura avancé constitue une créance et il peut donc à ce titre être remboursé par la société sans avoir à payer de taxes.

La société peut également profiter de cette solution puisque l’usufruit est un droit qui peut être amorti au compte de résultat, ce qui n’est pas réalisable en pleine propriété. En effet, comme la part de l’usufruit diminue au fil du temps, il est possible la répercuter au niveau comptable pour venir réduire son résultat avant impôt.

Pour optimiser un peu plus son opération, il peut être judicieux d’avoir recours à des SCPI européennes, chaque pays disposant d’une convention fiscale particulière avec la France. En réalisant une souscription à une SCPI allemande par exemple, on s’affranchit d’une taxation en France en raison du prélèvement à la source appliqué en Allemagne.

Bien évidemment, il est important de veiller à ne pas constituer une société civile/ commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés ayant pour objectif unique de démembrer des parts de SCPI. Cette opération pourrait être qualifiée d’abus de droit fiscal, une notion expliquée dans notre article précedent.

Si vous envisagez d'avoir recours à un montage fiscal qui requiert une certaine technicité, il est recommandé d'être accompagné par votre conseiller en gestion de patrimoine afin d'optimiser au mieux votre opération et d'en considérer tous les aspects.